«Ипотечный пузырь» рынку ипотечного кредитования России не грозит, тем более, что его и нет. Первое мнение от главы ВТБ Костина, а второе – уже от Агентства Ипотечного Жилищного Кредитования (АИЖК).
Гарантии такого благополучия:
- стабильные цены на недвижимость,
- хорошее качество ипотечного портфеля банков (доля просроченной более чем на 90 дней задолженности составляет всего 2,39%),
- высокие и постоянно контролируемые требования банков к заемщикам.
АИЖК указывает на причины так сильно прогремевшего по всему миру ипотечного кризиса в Соединённых Штатах:
- Во-первых, повсеместное распространение кредитов с малым первоначальным взносом;
- Во-вторых, дальнейшая «упаковка» предоставленных кредитов в ипотечные ценные бумаги.
В России всё принципиально по-другому. Здесь рынок ипотеки стабилен и имеет хороший потенциал дальнейшего развития.
Данный вывод идёт вразрез с мнением Олега Вьюгина - бывшего главы Федеральной службы по финансовым рынкам. Вьюгин, наоборот, указывает на слабый рост экономики, что может как раз вызвать этот самый ипотечный «пузырь». Вьюгин обращает внимание на привычный ход процесса – сначала, после высоких процентов (в России было 13-14%), ипотека становится очень доступной (проценты падают чуть ли не до 8,5%), она стремительно растёт, но экономика не способна поддержать такую лавину займов, не способна предоставить соответствующую оплату. Вот и получается «пузырь».
«Действительно, никаких оснований для возникновения кредитного пузыря в ипотечном кредитовании нет, - комментирует Алексей Коренев, аналитик ГК «Финам». - И тут с АИЖК трудно не согласиться. Правда, следует понимать, что ипотечное кредитование отличается практически от всех иных видов кредитования населения именно тем, что там присутствует высоколиквидный залог, полностью покрывающий сумму займа. Это мощнейший рычаг давления (пусть даже и психологического) на самих заёмщиков – мало, кто из них захочет лишиться квартиры, особенно, если он уже въехал в неё, сделал необходимый ремонт, купил мебель, обжился, устроил детей в соседний садик или школу, из-за просроченных платежей. Так что платят обычно по ипотеке точно и в срок. Да и требования банков-кредиторов к ипотечным заёмщикам в разы строже, нежели к тем, кто берет потребительские кредиты. Именно поэтому объемы просроченной задолженности в ипотеке несравнимо ниже, чем в потребкредитовании. Другое дело, что темпы выдачи ипотечных займов могут в следующем году показать несколько худшие результаты, чем в этом. Даже не смотря на рекордно низкие ставки по ипотеке. На наш взгляд, если мы увидим в следующем году снижение темпов выдачи ипотеки, то это будет связано с фактором исчерпания спроса. В силу того, что само по себе ипотечное кредитование – весьма специфичный продукт. Им пользуются крайне редко (квартиру если и покупают, то один, максимум – два раза в жизни. Это не телевизор и не мобильный телефон), а доля населения, способная позволить себе покупку недвижимости, крайне невелика. Так что ниша ипотечного кредитования весьма ограничена. И заполнять её постоянно нарастающими темпами физически невозможно. Отложенный спрос 2014-го - 2016-го годов, вплеснувшийся на рынки в 2017-м из-за того, что, во-первых, население устало экономить и вернулось к форме ускоренных темпов потребления, а во-вторых рекордно низкими ставками по ипотеке, которые в свою очередь были спровоцированы стремительным понижением Банком России ключевой ставки, постепенно удовлетворяется. И скорей всего рынок ипотечного кредитования через некоторое время должен достигнуть состояния устойчивого равновесия, обусловленного объективным соотношение спроса и предложения».
Как сообщает АИЖК, в 2017-ом в России будет совершено порядка миллиона сделок по ипотеке. В следующем ожидается рост ещё на 10%. В денежном выражении 2017-ый будет характеризоваться объёмом выдачи ипотеки в 1,9 трлн, а 2018-ый уже в 2,5 трлн руб.
